Dân ta có câu“Tấc đất tấc vàng”, quả đúng như vậy. Hiện tại bất động sản phát triển không ngừng, phục vụ cho cả vấn đề kinh doanh, giáo dục và nhà ở,…Và hệ quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản diễn ra không ngừng. Nhưng luật thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là một câu hỏi được nhiều người quan tâm, đặc biệt là các bạn kế toán làm việc trong lĩnh vực bất động sản.
Thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được hiểu là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất từ đối tượng A qua đối tượng B nhằm phục vụ cho mục đích của cả hai. Đối tượng chuyển giao có thể chỉ là mảnh đất đơn thuần hoặc có thể gồm cả mảnh đất và bất động sản được xây dựng trên đất.
Tuy nhiên, về thuế GTGT khi chuyển giao quyền sử dụng đất lại có sự khác biệt. Tại khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT có đề cập: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
Hay nói cách khác khi hoạt động chuyển nhượng diễn ra: Chỉ có mảnh đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT, còn bất động sản hình thành trên đất thuộc đối tượng chịu thuế GTGT 10%.
Giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Vấn đề này đã được quy định cụ thể tại tại khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản, trừ giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Vì vậy, để tính toán chính xác số thuế GTGT phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, chúng ta phải xác định được giá đất được trừ trong từng trường hợp khác nhau. Vì như đã đề cập ở mục 1 (Quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT).
Trong thực tế, một doanh nghiệp có được mảnh đất để làm cơ sở cho việc xây dựng bất động sản bên trên đến từ rất nhiều trường hợp khác nhau. Dưới đây, mình xin nói rõ một số trường hợp hay gặp nhất.
Trường hợp 1
- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
VD: Công ty bất động sản X được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng) là 27 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được duyệt là 12 tỷ đồng.
Để tính được giá đất được trừ ta phải xác định các yếu tố sau trước:
- Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 27 tỷ x 20% = 5.4 tỷ (đồng);
- Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 27 tỷ – 5.4 tỷ – 12 tỷ = 9.6 tỷ (đồng);
Như vậy, giá đất được trừ để tính thuế GTGT trường hợp này là: 9.6 tỷ + 12 tỷ = 21.6 tỷ (đồng).
Trường hợp 2
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước: giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp 3
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì: giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (và có thể tính hoặc không tính giá trị của cơ sở hạ tầng nếu có).
- Trường hợp giá đất được trừ bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng: Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
- Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng: Doanh nghiệp được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Ví dụ
Năm 2020 Công ty X mua 4000 m2 đất đã có một phần cơ sở hạ tầng từ Công ty bất động sản Y với tổng giá thanh toán là 124 tỷ đồng (trong đó giá đất không chịu thuế GTGT là 80 tỷ đồng, đơn giá là 20 triệu đồng/1m2). Cơ sở hạ tầng trên đất là 40 tỷ đồng và thuế GTGT với cơ sở hạ tầng là 4 tỷ đồng.
Sau đó, công ty X tiếp tục xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng 10 căn biệt thự (diện tích sàn 400 m2/biệt thự) để bán. Tổng số thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự là 6 tỷ đồng.
Ngày 15/1/2021, Công ty X ký hợp đồng bán 01 căn biệt thự cho khách hàng Z, giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự chưa có thuế GTGT là 20 tỷ đồng. Giá đất được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT đối với 01 căn biệt thự bán ra như sau:
Cách tính
Trường hợp giá đất được trừ bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng:
- Giá trị quyền sử dụng đất (chưa bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty Y cho 01 căn biệt thự là: 20 triệu x 400 m2 = 8 tỷ (đồng)
- Giá trị cơ sở hạ tầng phân bổ cho 01 căn biệt thự là: (40 tỷ : 4000 m2) x 400 m2 = 4 tỷ (đồng)
- Giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty Y được trừ khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra là: 8 + 4 = 12 tỷ đồng.
Trên hóa đơn Công ty X ghi:
- Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 20 tỷ đồng
- Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 12 tỷ đồng
- Thuế GTGT là 0,8 tỷ đồng [(20 tỷ – 12 tỷ) x 10%]
- Tổng giá thanh toán: 20,8 tỷ đồng
Giả sử trong tháng 1 Công ty X bán hết 10 căn biệt thự. Số thuế GTGT công ty X phải nộp = số thuế GTGT đầu ra – số thuế đầu vào được khấu trừ = 0,8 tỷ x 10 căn – 6 tỷ = 2 tỷ (đồng).
*Lưu ý: Lúc này tiền thuế GTGT đối với giá trị cơ sở hạ tầng ghi trên hóa đơn nhận chuyển nhượng từ Công ty Y đối với 10 biệt thự là 4 tỷ đồng không được kê khai, khấu trừ.
Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng:
Lúc này giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty Y được trừ khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra là: 8 tỷ đồng.
Trên hóa đơn Công ty X ghi:
- Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 20 tỷ đồng
- Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 8 tỷ đồng
- Thuế GTGT là 1,2 tỷ đồng [(20 tỷ – 8 tỷ) x 10%]
- Tổng giá thanh toán: 21,2 tỷ đồng
Và khi trong tháng 1 Công ty X bán hết 10 căn biệt thự. Số thuế GTGT công ty X phải nộp = số thuế GTGT đầu ra – số thuế đầu vào được khấu trừ (gồm thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự và thuế GTGT đầu vào đối với giá trị cơ sở hạ tầng) = 1,2 tỷ x 10 căn – 6 tỷ – 4 tỷ = 2 tỷ (đồng).
*Lưu ý: Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 4
Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất: thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
VD: Công ty B ký hợp đồng BT với UBND tỉnh A về xây dựng cầu đổi lấy giá trị quyền sử dụng đất. Giá thanh toán công trình được UBND tỉnh A xác định lúc ký hợp đồng là 1000 tỷ đồng, nhưng thay vì trả tiền thì UBND tỉnh A giao cho công ty B 300 ha đất. Nếu công ty A sử dụng 300 ha đất này xây nhà để bán thì giá đất được trừ khi bán nhà này là 1000 tỷ đồng.
a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán: thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
Qua đây ta có thể rút ra kết luận như sau:
- Quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT khi chuyển nhượng.
- Tùy vào từng hình thức sở hữu quyền sử dụng đất cũng như cách chuyển nhượng bất động sản khác nhau sẽ có cách tính giá đất được trừ khác nhau khi tính thuế GTGT. Phần còn lại sau khi trừ sẽ phải chịu thuế suất GTGT 10%.
Vậy là chúng ta cùng tìm hiểu xong vấn đề thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất rồi. Hi vọng với những thông tin này sẽ giúp các bạn làm kế toán, đặc biết bên mảng bất động sản làm việc tốt hơn, thăng tiến trong công việc.
